¿Quién puede ser presidente de una comunidad de propietarios?

Uno de los temas que suele generar dudas (y a veces hasta acaloradas discusiones) en las juntas de propietarios es la designación del presidente de la comunidad. ¿Puede cualquiera asumir el cargo? ¿Hay alguna excepción? Vamos a despejar estas cuestiones con una visión más detallada, respaldada por doctrina y jurisprudencia.

Requisitos para ser presidente de la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 13.2 que el presidente debe ser un propietario de la comunidad. Esto significa que no podrá ser presidente un inquilino, un familiar del propietario o cualquier otra persona ajena a la comunidad, salvo que sea designado judicialmente en casos excepcionales.

El cargo de presidente se elige por turno rotatorio, sorteo o elección directa por la junta de propietarios. Es decir, si no hay voluntarios (lo que suele ser bastante frecuente), se recurre a un sistema aleatorio o a un turno entre todos los propietarios.

¿Se puede rechazar el cargo?

Aquellos a quienes les toca el "honor" de ser presidente pueden solicitar su relevo ante el juez si presentan una causa justificada. El artículo 13.2 de la LPH menciona que el propietario designado podrá solicitar su relevo ante el juez en caso de que existan razones personales que impidan el ejercicio del cargo, como enfermedad grave, edad avanzada o falta de capacidad para gestionar las funciones del cargo. Sin embargo, no es válido simplemente alegar falta de tiempo o desinterés.

Ejemplos de causas justificadas para rechazar el cargo

Enfermedad grave o incapacidad física

La jurisprudencia ha aceptado que una enfermedad que impida la gestión activa de la comunidad es una causa válida. Por ejemplo, en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de junio de 2016, se eximió a un propietario que padecía Parkinson avanzado, ya que su estado de salud no le permitía asumir las responsabilidades del cargo.

Edad avanzada

En la práctica, los tribunales han aceptado que personas de avanzada edad pueden ser relevadas del cargo, sobre todo si presentan dificultades cognitivas o físicas que dificulten su desempeño. En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 14 de enero de 2019, se resolvió a favor de un propietario de 82 años que alegó incapacidad para desplazarse y asistir a reuniones.

Falta de formación o capacidad para la gestión

En algunos casos, se ha argumentado que un propietario sin conocimientos suficientes sobre la gestión de comunidades puede verse incapacitado para ejercer la presidencia. En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 12 de octubre de 2015, se permitió la sustitución del presidente electo por una persona con mayor capacidad de gestión, al demostrar que su desconocimiento absoluto de temas administrativos y legales generaría problemas en la comunidad.

Residencia en otro país o fuera de la comunidad

Si el propietario reside en el extranjero o en una ciudad alejada de la comunidad, puede alegar que le resulta imposible ejercer adecuadamente las funciones del cargo. La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2017 reconoció este supuesto como una causa válida de excusa cuando la distancia imposibilitaba la correcta gestión.

Carga laboral o familiar excesiva

Aunque no siempre es aceptado, en algunos casos los tribunales han considerado que una carga laboral extrema puede ser motivo para rechazar el cargo. Por ejemplo, en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 5 de mayo de 2021, se eximió a una propietaria que trabajaba en turnos rotativos de 12 horas diarias y acreditó que no podía atender adecuadamente las responsabilidades del puesto.

En todos estos casos, el propietario designado debe presentar una solicitud ante el juez en el plazo de 30 días desde la notificación del nombramiento, aportando pruebas que justifiquen su imposibilidad de ejercer el cargo.

¿Quién no puede ser presidente de la comunidad?

Existen varias circunstancias que impiden que un propietario asuma la presidencia, ya sea por razones legales o por conflictos de interés evidentes. Analicemos cada caso con mayor profundidad.

1. Propietarios morosos

Si bien la LPH no prohíbe expresamente que un propietario con deudas con la comunidad asuma la presidencia, la doctrina y la jurisprudencia han sido claras al respecto. El artículo 15.2 de la LPH indica que los propietarios morosos no tienen derecho a voto en las juntas de propietarios. Si no pueden votar, la jurisprudencia ha interpretado que tampoco deberían representar a la comunidad como presidente.

Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª) de 30 de septiembre de 2013 estableció que un propietario que no está al corriente de sus obligaciones económicas carece de la legitimidad moral para representar a la comunidad. Además, su nombramiento podría dar lugar a conflictos de interés y situaciones perjudiciales para la comunidad.

2. Personas con incapacidades legales o judiciales

Las personas que hayan sido declaradas incapaces mediante resolución judicial tampoco podrán ejercer la presidencia de la comunidad. El Código Civil, en su artículo 200, establece que una persona puede ser declarada judicialmente incapaz cuando no pueda gobernarse por sí misma debido a una enfermedad o deficiencia persistente.

Un caso relevante es la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2011, que reafirma que la incapacidad judicial plena impide asumir cargos de responsabilidad que impliquen gestión de bienes y representación legal de terceros, como ocurre en el caso de la presidencia de una comunidad de propietarios.

3. Menores de edad

Aunque no es frecuente, existen situaciones en las que un menor de edad es propietario de un inmueble, por ejemplo, por herencia. En estos casos, el menor no puede ejercer la presidencia de la comunidad por sí mismo, ya que carece de capacidad legal para representar sus propios intereses.

El Código Civil (artículo 162) dispone que los menores no emancipados no pueden realizar actos de administración sin la representación de sus tutores legales. En este caso, sus padres o tutores podrían ejercer la representación en su nombre, pero no asumir directamente el cargo de presidente.

4. Entidades jurídicas

En muchas comunidades existen propietarios que son empresas o sociedades. En estos casos, la empresa no puede ejercer la presidencia directamente, sino que debe designar a una persona física que la represente. Esto es especialmente relevante en comunidades donde hay viviendas o locales en manos de promotores inmobiliarios o fondos de inversión.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 23 de enero de 2006, estableció que una entidad jurídica puede ser propietaria, pero no asumir el cargo de presidente sin una representación física adecuada. La comunidad puede requerir que se nombre un representante para ejercer sus derechos y cumplir con las funciones del cargo.

Conclusión

Ser presidente de la comunidad es una responsabilidad que debe asumirse con seriedad. La LPH permite rechazar el cargo en ciertos casos, siempre que se acredite una causa justificada. Conocer estos límites puede evitar conflictos y garantizar una gestión eficaz. Para comunidades que buscan una gestión más profesional, contar con un administrador de fincas colegiado puede ser una excelente solución para evitar problemas derivados de la falta de conocimientos o disponibilidad de los propietarios.

Fuente: Granafincas