La comunidad de propietarios puede negarse a que una vivienda que antes era local abra una puerta en zonas comunes para acceder al piso

El Supremo falla que el interés de los vecinos a preservar un elemento común es serio y legítimo

El Tribunal Supremo declara la validez de un acuerdo de una comunidad de propietarios de Bilbao que denegó a dos comuneros realizar unas obras que suponían abrir dos puertas en el interior del edificio, en concreto, en el descansillo de la escalera, para dar acceso privativo a esas viviendas, las cuales antes tenían la función de local.

La Sala de lo Social ampara a la comunidad de propietarios, afirmando que el acuerdo denegatorio de la solicitud de la obras no es abusivo, ya que el interés de los comuneros a preservar un elemento común “es serio y legítimo”.

La posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad

En el presente caso enjuiciado, los demandantes son propietarios de dos viviendas en una misma planta en una comunidad de propietarios de Bilbao. Los dos pisos ubicados dentro del edificio se convirtieron con anterioridad en un local.

El deseo de estos propietarios era realizar unas obras para convertir el local en viviendas, para ello querían abrir dos puertas de acceso a las casas. Los propietarios de estos inmuebles comunicaron a la comunidad de propietarios que iban a ejecutar dicha obra y la modificación de destino de la finca.

Sin embargo, en ningún momento antes de que se iniciaran las obras se comunicó a la comunidad que pretendían abrir las puertas de acceso a sus viviendas a través del rellano de la escalera comunitaria, es decir por el interior del edificio, modificando así elementos comunes. No fue hasta cuando la obra se encontraba ya bastante avanzada cuando trasladaron dicha pretensión a la comunidad y sin tener intención alguna de solicitar permiso a la comunidad para los citados huecos en un elemento común de la edificación, dando por hecho que podían realizar la obra sin autorización.

Ante la falta de intención de pedir el permiso a la comunidad, ésta convocó una junta extraordinaria para someter al criterio de todos propietarios si autorizaban por unanimidad dicha apertura. En la junta extraordinaria se denegó la autorización para abrir las puertas por dentro del edificio, pero a pesar del acuerdo denegatorio acordado en la junta, los propietarios de las viviendas en obras advirtieron que iban a continuar con la reforma, y así lo hicieron, abriendo dos accesos en el descansillo del piso del edificio.

Por lo que una vez ejecutada la obra y abiertas en el descansillo del piso las puertas que daban acceso a las dos viviendas, la comunidad presentó una demanda para que se declarase que la apertura de dichas puertas era ilegal y se restableciera en su estado primitivo el descansillo del piso.

La sentencia dictada por el juzgado, y ratificada después por la Audiencia Provincial, estimó la demanda y confirmó que la norma estatutaria sólo faculta a los propietarios a abrir huecos en sus partes de fachada correspondiente y no en los elementos comunes del interior del edificio. Así, la Justicia declaró la ilegalidad de la obra ejecutada y condenó a los propietarios de las dos viviendas a tapiar las puertas y reponer el descansillo de la escalera a su estado original.

A la vista de lo anterior, los propietarios perjudicados solicitaron una licencia para la apertura de las puertas de acceso a las viviendas a través de la fachada, pero el Ayuntamiento de Bilbao denegó dicha solicitud al considerar que la actuación proyectada vulneraba lo previsto en el Plan General de Ordenación Urbana.

Ante la negativa del Ayuntamiento y a pesar de las resoluciones dictadas, los afectados de las dos viviendas solicitaron al presidente de la comunidad la convocatoria de otra junta de propietarios a fin de que se debatiera, nuevamente, la solicitud de autorización para el acceso de las casas a través de la instalación de puertas en el descansillo del referido piso por imposibilidad de hacerlo por fachada por vulneración de la normativa municipal.

Dicha junta se celebró, pero en ella se volvió a acordar denegar la autorización solicitada.

Es necesario el consentimiento de los copropietarios

Los propietarios de las dos viviendas afectadas demandaron a la comunidad impugnando el acuerdo denegatorio en relación con la solicitud de autorización para la apertura de puertas de acceso a las viviendas de la planta, antes local, en el descansillo de la planta del edificio. En la demanda solicitaban que se declarase la nulidad de dicho acuerdo por ir en contra del título constitutivo y amparase un ejercicio abusivo de derecho.

El Juzgado de Primera Instancia número 13 de Bilbao desestimó íntegramente la demanda. Contra la sentencia de instancia los propietarios demandantes interpusieron recurso de apelación que fue estimado por la Audiencia Provincial de Vizcaya y, en consecuencia, esta vez sí que se estimó la demanda de los propietarios perjudicados por el acuerdo.

La Sección Tercera dictó la nulidad del acuerdo comunitario y declaró el derecho de los demandantes a la colocación de puertas de acceso a las viviendas de su propiedad por el descansillo de la planta del inmueble.

No obstante, el fallo de la Audiencia Provincial ha sido anulado por el Tribunal Supremo. La Sala de lo Social del Alto Tribunal ha estimado el recurso de casación interpuesto por la comunidad contra la sentencia de la AP, y en consecuencia, ha declarado la firmeza del fallo dictado por el Juzgado de Primera Instancia, reconociendo la legalidad y validez del acuerdo denegatorio.

El acuerdo de la comunidad no es abusivo

El Tribunal Supremo falla que el acuerdo impugnado no ha sido adoptado con abuso de derecho, y rechaza que la comunidad esté perjudicando a los propietarios demandantes de forma injustificada al impedirles el ejercicio de su derecho de propiedad.

En la sentencia se razona que el hecho de que los estatutos permitan la segregación del local, no significa que la propiedad esté autorizada, después de haber decidido convertirlo en viviendas, para abrir huecos por el portal.

Y, que el cambio de destino impide apreciar la apertura de las puertas por el portal como una «consecuencia natural» de la segregación del local, puesto que los fines a los que sirve dicha apertura ya no son los propios de un local, sino los distintos del uso como viviendas consecuencia de un cambio de destino para el que no estaba inicialmente configurado.

“En el presente caso, el acuerdo adoptado por la comunidad no puede considerarse abusivo, ya que el interés de la comunidad en preservar un elemento común -evitando una alteración de indudable significación y relevancia en la configuración y disposición original de la planta que conllevaría abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo, donde hasta ahora no había ninguno, en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad- no puede considerarse, incluso asumiendo que no le ocasione un daño efectivo y actual, un interés excesivo o anormal, sino un interés serio y legítimo”.

Los magistrados afirman que el derecho de propiedad de los demandantes es usar su local conforme al fin que le es propio, y que si lo quieren ejercer de manera diferente a como les fue transmitido (convertir el local en viviendas), su derecho está limitado por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que deben asumir que el resto de sus vecinos han de admitir por unanimidad esa nueva configuración que requiere el cambio de destino.

El acuerdo adoptado tiene una razón justificada

Por otro lado, la Sala rechazada que no exista por parte de la comunidad un interés serio y legítimo, y dicta que la denegación de la autorización solicitada está suficientemente motivada.

Al margen las quejas de algún vecino directamente afectado por residir en el piso, se trata de no sentar un precedente y, en todo caso, de evitar el riesgo y no alentar la idea de que, al autorizarse la apertura de las dos puertas, la comunidad puede verse obligada a asumir en el futuro y en beneficio exclusivo de alguno de los comuneros otras posibles alteraciones de los elementos comunes al no sufrir perjuicio por no verse afectada la seguridad ni la estructura ni la estabilidad del inmueble.

El Supremo reprocha a los demandantes que no es posible imputar el perjuicio a la comunidad, sino a su propia actuación ya que ellos decidieron acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común. Por lo que la decisión de denegar la solicitud de la obra “no es sorpresiva para los demandantes, puesto que la comunidad ya había rechazado su actuación y modo unilateral de proceder al margen de la comunidad”.

“El hecho de que el acuerdo perjudique a los propietarios de las dos viviendas litigiosas no supone que se haya adoptado con intención de perjudicarlos, ni tampoco que la comunidad tenga que obrar en contra de su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situación a la que no se habría llegado si la obra de transformación del local original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el consentimiento de la comunidad para la apertura de las dos puertas de acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisión judicial que respaldará tal posibilidad”.

Finalmente, la Sala de lo Civil razona que tampoco cabe sustentar que el acuerdo ha sido adoptado con abuso de derecho por vulnerar el principio de igualdad o dispensar a los demandantes un trato discriminatorio, ya que no consta que con anterioridad la comunidad haya autorizado a algún otro copropietario una actuación igual (ni siquiera semejante o similar) a la que dicho acuerdo deniega.

Fuente: E&J; María González Villasevil (Redacción).